2018.05.24 Какие правовые механизмы существуют у собственников квартир в жилом доме

Какие правовые механизмы существуют у собственников квартир в жилом доме для того, чтобы управляющая компания не смогла сдать помещение (или какую-либо площадь) этого дома в аренду?Каковы рамки полномочий управляющей компании по перепланировке, снятию или установке оборудования в жилом доме? 

Если речь идет о предоставлении в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, топорядок использования его объектов определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом и допускается при условии, что принятие такого решения не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 3 статьи 36, пункт 3 части 2 статьи 44).

Таким образом, управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома. Она не вправе самостоятельно принимать решение о предоставлении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам, в том числе сдавать его в аренду, без решенияобщего собрания собственников помещений в этом доме.

При этом к компетенции такого собрания относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имуществана условиях, определенных решением общего собрания(пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Не обязательно таким уполномоченным лицом может быть управляющая организация.

Те же нормы законодательства действуют и при определении возможности управляющей организации поперепланировке, снятию или установке оборудования в жилом доме. Такое возможно только при наличии соответствующего решения общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме и только в том случае, если оно уполномочило сделать этоуправляющую организацию.

Ранее существовала судебная практика, согласно которой заключение собственником помещения в многоквартирном доме - абонентом договора об оказании услуг связи являлось достаточным основанием для размещения оператором связи средств и линий связи на общем имуществе в таком доме и при этом решение общего собрания собственников помещений не требовалось. Вместе с тем, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, изложена правовая позиция, согласно которой решение собственников помещений многоквартирного дома для размещения оборудования оператором связи в местах общего пользования необходимо. Данная позиция подтверждена и в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 марта 2018 г. № 306-КГ17-17056.

 В случае нарушения прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме неправомерными действиями управляющей организации можно обратиться в жилищную инспекцию, прокуратуру или в суд. 

 Что делать в том случае, если арендаторы помещения (или какой-либо площади) в жилом доме имеют задолженность перед собственниками квартир этого дома?

 В данном случае можно обратиться в суд о взыскании такой задолженности, в том числе неустойки (штрафов, пеней), если они предусмотрены договором, процентов за пользование чужими средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Также можно потребовать расторжения договора аренды через суд при его существенном нарушении (пункт 1 части 2 статьи 450 ГК РФ).Если договор будет расторгнут, арендатор обязан освободить помещение (площадь), в том числе убрать свое оборудование. В противном случае его можно обязать сделать это опять же через суд.

Заместитель прокурора г.Новочебоксарска                                       А.И. Петров