2007.09.27 Как получить землю для строительства жилья

В Чувашской Республике, как и во многих регионах России, идет реализация приоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”. Его основное направление — строитель­ство нового жилья. Органы государственной власти и местного самоуправления рассматривают данное направление как важнейшую и первоочередную задачу.
Для строительства сейчас везде выделяют земельные участки. Однако далеко не всегда соблюдаются правила, установленные Земельным кодексом Российской Федерации. Возможно, причина тому — значительные изменения, внесенные в земельное законодатель­ство. Процесс оформления документов по предоставлению земельных участков довольно длительный. Чиновники просто не успевают подготовить документы с учетом динамично меняющегося законодательства. Надеюсь, что данная статья поможет будущим владельцам приобрести земельные участки в собственность либо в аренду для жилищного строительства на законных основаниях.

Как это было
Ранее (с 30 октября 2001 года по 31 декабря 2004-го) в статье 30 ЗК РФ предусматривались два варианта предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства:
— без предварительного согласования места размещения объектов (такие земельные участки могли предоставляться в собственность либо в аренду исключительно на торгах-конкурсах, аукционах);
— с предварительным согласованием места размещения объектов (то есть без торгов и только в аренду по обращению заинтересованного в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица).
Кроме того, без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов земельные участки могли передаваться в аренду единственному лицу, от которого поступила заявка о предоставлении земельного участка, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков.

Требования закона сегодня
В период проведения жилищной реформы ЗК РФ был дополнен новыми нормами, устанавливающими иной порядок передачи органами мест­ного самоуправления (органами государственной власти) застройщикам земельных участков для целей жилищного строительства.
Так, согласно статье 30.1 ЗК РФ для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на аукционе.
Статья 30.2 предусматривает еще один вариант — для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В собственность такой земельный участок не предоставляется, только в аренду. Способ передачи земельного участка для указанной цели — аукцион.
Порядок проведения аукционов закреплен в статьях 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Они являются открытыми по составу участников (то есть в них может участвовать любое лицо), по форме подачи предложений о цене земли или стоимости аренды. Проводятся они только в отношении земельных участков, прошедших государ­ственный када­стровый учет. Начальная цена определяется независимым оценщиком. Победитель определяется непосредственно во время проведения аукциона в присутствии всех претендентов.
Основанием для заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участ­ка служит протокол об итогах торгов. Он является основанием для заключения вышеуказанных сделок, в том числе и в случае, если аукцион признан не состоявшимся  по причине участия в нем менее двух участников. В данном случае договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка заключается с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Когда торги не нужны
Установив презумпцию предоставления земельных участков исключительно на аукционе, законодатель тем не менее оставил возможность их приобретения для жилищного строитель­ства без проведения торгов, но только в аренду и в следующих случаях.
Во-первых, это предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства обратившемуся по собственной инициативе физическому или юридическому лицу. В данном случае в средствах массовой информации публикуется сообщение о приеме заявлений на аренду земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Если в течение месяца заявления от иных лиц не поступят, то участок передается заявителю по договору аренды без аукциона.
Во-вторых, это передача земельного участка для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства конкретному лицу по его заявлению, если предоставление земельного участка этому лицу предусмотрено соглашением, заключенным им с органом государ­ственной власти или органом местного само­управления до 30 декабря 2004 года.
Соглашением предусматриваются осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, и на момент заключения договора аренды земельного участка указанные обязательства должны быть выполнены полностью. Договор на основании такого соглашения может быть заключен на срок не более девяти месяцев и не подлежит продлению.
В-третьих, это передача до 1 марта 2007 года земельного участка для жилищного строитель­ства в аренду на основании принятого до 1 октября 2005 года решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Такое решение должно быть принято не ранее чем за три года до предоставления участка.
Конечно, указанный срок очень жесткий. Возможно, устанавливая его, законодатель руковод­ствовался тем, что из трехлетнего срока, который идет с 30 сентября 2005 года, уже прошло почти два года. Поэтому предполагается, что тот, кто не пост­роил за этот период, не будет ничего строить и в дальнейшем.

Если участок застроен
 Иногда под строительство нового жилья выделяются застроенные земельные участки. Как правило, на них находятся частные жилые дома.  В большинстве случаев застроенные земельные участки для жилищного строительства передаются в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта, то есть на основании соответствующего решения органа мест­ного самоуправления.
Однако по смыслу статей 31 и 32 ЗК РФ с предварительным согласованием места размещения объекта в аренду для целей жилищного строительства может быть выделен свободный (незастроенный) земельный участок. Он предоставляется в собственность или аренду для жилищного строительства лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, при соблюдении следующих условий: во-первых, этот участок не должен быть выдан в пользование и (или) во владение гражданину или юридическому лицу; во-вторых, он должен располагаться в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии.
Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам торга по продаже права на развитие застроенной территории с победителем, предложившим наибольшую цену. Победитель аукциона производит перепланировку территории, совершает действия, являющиеся существенными условиями договора о развитии застроенной территории (расселение нанимателей квартир, покупка недвижимости у собственников), и только после этого получает освобожденный земельный участок в собственность бесплатно либо в аренду по ставке земельного налога.
Застроенный земельный участок также может быть передан в аренду лицу, заключившему до 30 декабря 2004 года соглашение с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Марина МАРТЫНОВА, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления федеральной регистрационной службы по ЧР.