Что такое капитальный ремонт по-новому

В соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ в Жилищный Кодекс Российской Федерации внесены существенные изменения по вопросам организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание  общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ст. 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Принят  Закон Чувашской Республики от 30 июля 2013 г. N 41 "О регулировании отдельных правоотношений в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Чувашской Республики" (принят Государственным Советом Чувашской Республики 23 июля 2013 года).

Данным законом в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома, порядок подготовки и утверждения республиканской программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах  и требования к республиканской программе, порядок деятельности специализированной некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также регулирует иные отношения, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к полномочиям Чувашской Республики.

С какой целью создан Региональный оператор?

В целях:

- аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;

- осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

-финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из республиканского бюджета Чувашской Республики и (или) местного бюджета;

-- взаимодействие с органами государственной власти Чувашской Республики и органами местного самоуправления для своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 173  от 16.05.2013 года  создана некоммерческая организация «Республиканский фонд капитального ремонта многоквартирных домов » (далее Фонд).

 Из чего состоит имущество регионального оператора

1. Имущество регионального оператора формируется за счет:

1) взносов Чувашской Республики;

2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

3) других не запрещенных законодательством Российской Федерации источников.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального образования ( только в городе Новочебоксарск).

Кто будет осуществлять контроль за деятельностью Регионального оператора?

Деятельность Регионального оператора является подконтрольной.

В отношении Регионального оператора осуществляется всесторонний государственный контроль (надзор) со стороны государственных органов и общественный контроль, осуществляемый институтами гражданского общества, в т. ч. общественными организациями, и непосредственно собственниками помещений в МКД.

К органам государственного контроля (надзора), в частности, относятся:

- Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики как уполномоченный орган государственного жилищного надзора,

- Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики как орган, осуществляющий функции учредителя Фонда,

- Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере (Росфиннадзор), органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований - осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

Жилищным законодательством РФ предусмотрены различные механизмы для обеспечения открытости деятельности регионального оператора:

- обязательный аудит бухгалтерской (финансовой) отчетности регионального оператора;

- размещение в обязательном порядке информации на официальном сайте регионального оператора;

- направление собственниками запросов о формировании фондов капитального ремонта и др.

В системе управления Региональным оператором внутренний надзор за его деятельностью осуществляет коллегиальный орган – попечительский совет, в состав которого включены представители органов законодательной и исполнительной власти республики.

 Можно ли как-то проконтролировать формирование и расходование средств, собранных собственниками?

Региональный оператор по запросу предоставляет собственникам дома сведения о формировании и расходовании средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома.

 Когда принята региональная программа капитального ремонта в Чувашии и когда наступает обязанность по уплате взносов за капитальный ремонт.

Долгосрочная республиканская программа капитального  ремонта общего имущества в многоквартирных домов, расположенных на территории Чувашской Республики на 2014-2043 годы» была опубликована 28 марта 2014 года (утверждена постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики  14.03.2014 № 77),

В региональную  программу включены все многоквартирные дома, расположенные на территории Чувашской Республики, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащим сносу, а также домов блокированной застройки.

На 1 декабря 2014 года в Республиканскую программу капитального ремонта включены 502 многоквартирных дома города (из 553 МКД).

Подробнее с данной программой можно ознакомиться на официальном сайте города Новочебоксарска в баннере «Создание системы капитального ремонта многоквартирных домов в Чувашской Республике», на сайте Минстроя Чувашии и у Регионального оператора.

Каков размер обязательного взноса на капитальный ремонт?

В соответствии с частью 1 статьи 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячно взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном частью 8.1. статьи 156 ЖК РФ (т.е. не меньше минимального размера такого взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации).

Согласно Постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 13.12.2013 № 513 минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2014 год составляет 5 рублей 20 копеек на 1 квадратный метр общей площади помещения в многоквартирном доме., на 2015 год – 5 рублей 50 копеек;

Оплата взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме будет производиться на основании отдельно выставляемого платежного документа (квитанции).

Все плательщики оплачивают комиссию: при наличном расчете в ОАО «Сбербанк России» - 20 рублей, в ФГУП «Почта России» - 10 рублей, при безналичном расчете через ОАО «Сбербанк России» - в размере 1% от вносимой суммы. В целях снижения комиссий ведутся переговоры с мобильной сетью ООО «СимМетрия» на установку терминалов в расчетно-кассовых центрах управляющих компаний. При заключении договора с данной организацией комиссия будет составлять 0,5% от вносимой суммы.

Как быть тем, кто не является собственником жилья, а является нанимателем?

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ наниматели муниципальных (и государственных) жилых помещений не будут платить взносы на капитальный ремонт. В данном случаевзносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен вносить собственник жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. 

Какие критерии обора МКД в региональную программу  

Критериев несколько (технические, организационные, финансовые), в  первоочередном порядке республиканской программой  предусматривается проведение капитального ремонта: общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации республиканской программы;

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот  многоквартирный дом. следовательно, обязанность по уплате взносов за капитальный ремонт  возникает с декабря 2014 года.

На основание принятого краткосрочного плана капитального ремонта МКД на 2014-2015 год в г. Новочебоксарск будет проведен в 1 полугодии капитальный ремонт 28 МКД (списки МКД опубликованы на сайте).

Какие решения приняли собственники многоквартирных домов города по выбору способа формирования фонда?

В течение шести месяцев после официального опубликования программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов собственники выбирали способ формирования фонда капитального ремонта по своему многоквартирному дому. Это мог быть  «специальный» счет или счет Регионального оператора.

В результате протокольных решений собственников 67 МКД был выбран специальный счет в различных банках, 23 МКД спецсчет у Регионального оператора, 412 МКД –«общий котел» у Регионального оператора.

 А каковы методики включения дома в очередь, как понять, через сколько лет его нужно ремонтировать?

Критерии установления очередности капремонта дома в программе, определены в законе региона. Планируемые сроки проведения работ зависят от года ввода здания в эксплуатацию, даты проведения последнего капремонта, физического износа отдельных конструктивных элементов.

И еще, Жилищный кодекс предусматривает, что преимущество в очередности предоставляется тому зданию, где капремонт не был произведен на момент первой приватизации.

Хотелось бы так же отметить, что сроки капитального ремонта различных конструктивных элементов здания могут быть разнесены по времени. То есть если крыша здания изношена больше чем фундамент, то ее отремонтируют на несколько лет раньше.

 Каким образом оценивается износ здания?

Для этого используется электронный паспорт дома. Если его нет, то износ, по методике, оценивают обслуживающие организации. Затем данные поступают в органы местного самоуправления, а оттуда – в Минстрой Чувашии и Фонд капитального ремонта  для подготовки республиканской  программы.

Программа по проведению капремонтов будет ежегодно актуализироваться и корректироваться в зависимости от наличия средств и состояния здания.

 Если собственники через какое-то время захотели собирать деньги не на счете Регионального оператора, а на собственном спецсчете в банке, или наоборот, что нужно делать?

Принять соответствующее решение на общем собрании МКД двумя третями голосов собственников дома. Затем, в течение 5 рабочих дней, протокол собрания направить Региональному оператору (г.Чебоксыры, ул. Энгельса д. 42 А).

В каких банках можно открывать специальные счета? И будут начисляться проценты на средства, находящиеся на спецсчете?

Закон разрешает обращаться в банки, чей уставной капитал превышает 20 миллиардов рублей. Будут ли финансовые структуры начислять проценты или наоборот, требовать плату за обслуживание счета – все зависит от конкретного банка и договора. Список разрешенных кредитных организаций размещается на официальном сайте Центробанка Российской Федерации (http://www.cbr.ru/).

Вне зависимости от того, где будут накапливаться средства – на спецсчете дома или у Регионального оператора, расходоваться они будут только по назначению — на капремонты. На текущий ремонт или благоустройство потратить деньги не получится, механизмы закона не позволят. Права собственников помещений на средства фонда капитального ремонта, находящиеся на специальном счете, достаточно хорошо защищены от нецелевого использования владельцем специального счета.

А если подошло время на капремонт, а денег на спецсчете дома недостаточно?

Собственники могут принять решение на общем собрании собственников многоквартирного дома и отложить проведение капитального ремонта (естественно, если состояние дома это позволяет), известив об этом орган местного самоуправления.

Не исключено, что возникнут и другие случаи. Например, управляющая компания может инициировать проведение ремонта раньше запланированного срока. В данном случае собственники могут разово собрать средства, которых не хватает на проведение работ по капитальному ремонту, оформить банковский кредит, взять заем в управляющей компании. Естественно, все эти процедуры будут проводиться только с согласия собственников, оформленного протоколом общего собрания.

Представим, что срок ремонта подошел. Как будет действовать Региональный оператор?

За 6 месяцев до года проведения работ Региональный оператор направит предложения собственникам МКД (перечень работ, сроки, стоимость, источники финансирования). Затем в течение трех месяцев собственники должны на общем собрании принять решение о проведении капитального ремонта. Если собственники не приняли такого решения, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с областной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Если решение по проведению ремонта принято, то Региональный оператор разрабатывает проектно-сметную документацию и проводит открытый конкурс на выбор подрядчика. Процедура конкурсного отбора подрядчика будет максимально открытой, с привлечением в конкурсную комиссию представителей общественности, а также уполномоченных лиц от собственников МКД. Результаты работы подрядчика, будут подвергаются тройной проверке – со стороны собственников, органов местного самоуправления и Регионального оператора.

Какие меры социальной поддержки будут распространяться на выплаты по капремонту.

Предусматривается субсидия малоимущим гражданам при условии, что расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в общей сумме превышают 22% совокупного дохода семьи.

Есть ли возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ?

Жилищный кодекс РФ установил, что собственники помещений в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме либо по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или его содержание, либо по собственной инициативе. Собственники помещений в многоквартирных домах, формирующие фонд капремонта на специальном счете, имеют реальную возможность гибко подходить к планированию капитального ремонта. В данном случае республиканская программа служит лишь ориентиром.

Оценив фактическое состояние элементов общего имущества и определив, соответствует ли их состояние обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли тот или иной элемент общего имущества в капитальном ремонте или замене, собственники в любое время могут по собственной инициативе принять решение о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Перенесение установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта многоквартирного дома на более поздний период, сокращение перечня планируемых услуг и работ по капитальному ремонту возможно только по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, при условии, что в соответствии с Порядком установления необходимости капитального ремонта не будет установлено, что проведение капитального ремонта (вид работ по капитальному ремонту) уже требуется и не может быть отложено.

Сроки и объемы капитального ремонта общего имущества в данном доме, установленные региональной программой, служат для собственников, формирующих фонд капремонта на специальном счете, ориентиром при планировании капитального ремонта. Когда на самом деле проводить капитальный ремонт, определяют только собственники помещений. Нет никаких препятствий, чтобы провести ремонт раньше установленных региональной программой сроков. Также, ремонт может быть перенесен по решению собственников и на более поздний срок, если будет признано, что в установленный программой срок такой ремонт не является необходимым.

Возможность реализации собственниками помещений, формирующих фонд капитального ремонта МКД на счете Регионального оператора, собственных планов зависит от следующих факторов:

- включены ли ремонты в региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов;

- наличие заключения необходимости проведения ремонта в более ранний период;

- имеются ли у Регионального оператора доступные средства в достаточном размере для проведения капитального ремонта общего имущества МКД.

Если указанные факторы отсутствуют, то Региональный оператор может отказать в финансировании работ.

В чем разница между капитальным и текущим ремонтами.

Капитальный ремонт зданий и сооружений — это работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (МДС 81-35.2004).

Текущий ремонт — это систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работа по устранению мелких повреждений и неисправностей (МДС 81-35.2004).

Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов указан в постановлении Правительства Вологодской области от 31 октября 2013 года № 1119.