В настоящее время поправками в Жилищный кодекс введена новая форма самоуправления многоквартирного дома - Совет МКД. При этом, если собственники сами в установленный срок не изберут Совет, обязанность инициировать созыв собрания для избрания Совета возложена на местные власти. О том, что представляет собой эта форма самоуправления и какие виды деятельности целесообразно осуществлять через нее, рассказывается в настоящей статье.
Без инициативных и ответственных людей порядка в многоквартирном доме не добиться. Их называли по-разному: домкомами, управдомами, представителями собственников и т.д. До настоящего момента в законодательстве их статус, полномочия, ответственность и отчетность не были урегулированы. Безусловно, были специальные формы управления многоквартирным домом в виде ТСЖ, ЖСК, ЖК, где во главе стоял председатель товарищества или кооператива, но возможность полноценного и одновременно эффективного участия в управлении многоквартирном домом без создания юридического лица в виде ТСЖ, ЖСК, ЖК узаконена не была.
Ситуация изменилась с 4 июня 2011 г. после внесения Федеральным законом изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).
Теперь в многоквартирных домах, где не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Основополагающим моментом является то, что регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Это означает, что совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.
Идея придать правовой статус домовым комитетам исходила из положительной практики, сложившейся в сфере управления многоквартирными домами. В тех домах, где инициативные люди брали на себя ответственность за организацию взаимодействия с управляющей компанией, как правило, достаточно быстро наводился порядок, решались вопросы по содержанию и ремонту общего имущества. Диаметрально противоположная ситуация складывалась в домах, где домкомов не было. Текущие крыши, коммуникации, грязь в подъездах и ощущение безысходности, так как для вступления в программу капитального ремонта необходимо было провести общее собрание, за организацию проведения которого никто браться не хотел. Именно поэтому было решено создать совет многоквартирного дома в каждом доме. Теперь собственники помещений обязаны в течение календарного года, т.е. до 4 июня 2012 г., провести общие собрания и избрать совет своего дома. В случае, если этого не будет сделано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок будет созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого будут включаться вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
При создании совета многоквартирного дома действует правило. Один многоквартирный дом - один совет (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).
Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).
Наиболее оптимальным является представительство от каждого подъезда многоквартирного дома.
Итак, какую деятельность осуществляет Совет многоквартирного дома:
Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ)
Выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ)
Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме (п. 3 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме (п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе (п. 6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Для руководства текущей деятельностью совета многоквартирного дома из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома, который подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6, ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).
Рассмотрим полномочия председателя совета многоквартирного дома:
До принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом председатель совета вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Таким образом, теперь председатель совета является официальным лицом, уполномоченным на проведение предварительных переговоров с управляющими компаниями.
Председатель совета доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (п. 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Таким образом, на общем собрании собственников договор управления может быть рассмотрен без давления со стороны управляющей компании, а председатель совета может предварительно подготовить квалифицированные комментарии к договору управления той или иной управляющей компании.
По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Председатель совета осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ).
Однако совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).
Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).
Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).